Vermieter

Ratgeber für Vermieter

Unsere Ratgeber für Vermieter

Für Eigentümer, die eine Immobilie in Köln vermieten, sollten dabei einiges beachten. Wir unterstützen Sie mit praktischen Tipps.

Die richtige Immobilie

Der erste Schritt in die Vermietung ist das Finden von Interessenten. Je nach Lage Ihrer Immobilie gibt es unterschiedliche Interessen und Voraussetzungen bei Mietinteressenten. Wir unterstützen Sie gerne mit einer effizienten Suche. Schließlich können wir durch unsere Marktkenntnisse auf ein weitreichendes Netzwerk zurückgreifen.

Fassen Sie für eine erfolgreiche Vermarktung alle wichtigen Eigenschaften Ihrer Immobilie zusammen. Anschauliches Bildmaterial und ein Grundriss reizen die Aufmerksamkeit von Interessenten zusätzlich.

Planen Sie Ihren Besichtigungstermin richtig

Im nächsten Schritt folgt die Besichtigung mit Ihrer Vorauswahl von potenziellen Mietern. Setzen Sie hier keine Massenbesichtigung an. Zwar benötigen aufeinander folgende Einzelbesichtigungen mehr Zeit und Aufwand. Allerdings können Sie so einen besseren Eindruck von den Interessenten gewinnen. Kurze Notizen zu den Bewerbern erleichtern Ihnen die anschließende Auswahl im Anschluss.

Wir raten Ihnen, Ihre Bewerber genau zu begutachten, um auf diese Weise solvente Mieter zu wählen. Sie können sich etwas absichern, indem Sie die relevanten Unterlagen von Mietinteressenten einsehen. Wir empfehlen dazu beispielsweise eine Mieterselbstauskunft. Zwar stehen Interessen nicht in der Pflicht, eine Selbstauskunft auszufüllen, allerdings sind die meisten Personen bereit dazu. Lassen Sie sich auch die letzten drei Gehaltsnachweise sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Eine umfassende Einsicht erhalten Sie, wenn Sie zusätzlich eine Schufa-Auskunft anfordern.

Für einen zuverlässigen Schutz vor Mietbetrügern oder Mietausfällen empfehlen wir Ihnen, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.

Unsere Tipps für Ihren Mietvertrag

Zusammen mit dem aktuellen Mietrecht des BGB regelt der Mietvertrag die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in einem Mietverhältnis. Der Einzug Ihres Mieters sollte stets dann erfolgen, nachdem der Mietvertrag unterschrieben wurde.

Dennoch ist Vorsicht geboten: Lassen Sie den Mieter vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages einziehen, kann es für Sie im Falle von Mietstreitigkeiten zu Problemen kommen. Bei mündlichen Verträgen gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB, allerdings sind diese größtenteils zum Nachteil Ihrer Position als Vermieter ausgelegt.

Folgende Dinge sollte Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten:

  • Nutzen Sie ausschließlich aktuelle Formularmietverträge, da viele Klauseln in alten Formularen nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr wirksam sind. Bei der Verwendung von Verträgen mit ungültigen Klauseln können Sie davon ausgehen, dass die Rechtsprechung zugunsten Ihrer Mieter entscheiden wird.
  • Achten Sie darauf, dass alle Bewohner Ihrer Immobilie mit Namen erwähnt werden.
  • Die Mieter sollten neben dem vollständigem Namen auch mit der vorherigen Meldeadresse und dem Geburtsdatum im Vertrag eingetragen werden und eigenhändig unterschreiben.
  • Genauso sollten auch Ihre Angaben zu ihrer Vollständigkeit im Dokument zu finden sein.
  • Zur vermieteten Wohnung werden die genaue Anschrift sowie die Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten, benötigt. Auch zusätzlich vermietete Räume wie Keller, Garten oder Stellplatz sollten eingetragen sein.
  • Ebenfalls wichtig sind genaue Angaben zu Vertragsbeginn und -dauer, Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und eine eventuelle Untervermieter-Erlaubnis.

Zu Ihren Rechten als Vermieter

Um Mietausfälle zu vermeiden und ihr Eigentum zu schützen, können Sie von folgenden Rechten Gebrauch machen:

  • Mietkaution
    Sie dürfen und sollten in jedem Fall eine Kaution verlangen, um sich vor finanziellen Schäden abzusichern. In der Regel umfasst der Betrag zwei bis drei Monatskaltmieten. Jedoch sind mehr als drei Nettokaltmieten gesetzlich nicht erlaubt.
  • Rechte bei Mietausfall
    Bleiben Mietzahlungen aus sollten Sie diese sofort mit Fristsetzung anmahnen. Sind mehr als zwei Monatskaltmieten fällig, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen.
  • Räumungsklage
    Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und zieht Ihr Mieter trotz einer Kündigung nicht aus der Wohnung aus, so können Sie eine Räumungsklage veranlassen.

Die Erhöhung der Miete

Hier wird zwischen einer Mieterhöhung nach Vereinbarung und nach Gesetz unterschieden.
So wird die Mieterhöhung nach Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten.

Bei der gesetzlichen Erhöhung haben Sie das Recht, Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu vollziehen. Diese Mieterhöhung wird aus den üblichen Entgelten gebildet, welche in den vergangenen vier Jahren für diese oder eine vergleichbare Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurde.

Auch Im Falle einer Modernisierung dürfen Sie die Miete erhöhen, wenn Sie an Ihrer Immobilie bauliche Maßnahmen durchgeführt haben.

Ihr Kündigungsrecht

Ihre Kündigungsmöglichkeiten sind als Vermieter eingeschränkt. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung haben.
Das liegt zum Beispiel vor, wenn Ihr Mieter vertragliche Pflichten erheblich verletzt hat oder eine angemessene wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verhindert. Auch im Falle des Eigenbedarfs ist die Auflösung des Mietverhältnisses gerechtfertigt.
Achten Sie dabei darauf, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und Sie diese als Aussteller eigenhändig unterschreiben. Sie stehen übrigens in der Pflicht, die Gründe für die Kündigung aufzuführen.

Die Absicherung Ihrer Immobilie

In vielen Fällen stellt die Mietkaution in bar eine Grundabsicherung Ihrer Immobilie dar. Diese hinterlegt ein Mieter am Anfang eines Mietverhältnisses bei Ihnen. Diese können Sie nach Beendigung des Mietvertrages einbehalten, wenn der Mieter in der Wohnung verursachte Schäden weder bezahlt oder repariert oder seine Miete nicht gezahlt hat. Es ist wichtig, sie im Mietvertrag aufzuführen und auf einem extra dafür vorgesehenen Konto anzulegen. Eine Alternative zur Mietkaution ist die Mietkautionsbürgschaft: Diese bietet den gleichen Schutz wie die Mietkaution, allerdings bürgt eine Versicherung dafür.

Diese Absicherung ist auf maximal drei Monatskaltmieten beschränkt. Das Verfahren nach einer Räumungsklage kann zwischen sechs bis zwölf Monate dauern. Eventuell anfallende Mietausfälle können Sie als Vermieter in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten bringen. Wir empfehlen Ihnen im Voraus daher, eine Mietausfallversicherung abzuschließen.

Wir bieten Ihnen seriöse Unterstützung

Bei der Vermietung einer Immobilie sind tiefgehende und routinierte Kenntnisse über spezifische Themengebiete und Abläufe notwendig. Wir beraten Sie gerne in Ihrer Position als Vermieter. Kontaktieren Sie uns einfach zu Ihrem Anliegen.

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